Ankara'daki Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, İstanbul'da 2005'te kiraya verilen bir işyerinin kirasını 22 bin liradan 39 bin liraya çıkarmak isteyen kiraya verenin kira tespit davasında yerel mahkemenin kararını bozdu. Dosyada sulh hukuk mahkemesi, son sözleşmenin 2018'de yenilendiğini ve dava tarihine kadar 5 yılın dolmadığını söyleyip hak ve nesafete göre kira belirlenemeyeceğine hükmetmişti. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de istinaf başvurusunu reddetmişti. Yargıtay'ın kararı 3 Ekim'de basına yansıdı.
Kira tespit davasında 5 yıl kuralı nedir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçemez. Süre beş yılı aştığında ya da beş yıl dolduktan sonra sözleşme yenilendiğinde tablo değişiyor: hâkim, üretici fiyat endeksindeki artışı, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte tartıp hakkaniyete uygun bir bedel belirliyor. Bu yönteme hukuk dilinde hak ve nesafete göre kira tespiti deniyor.
Yargıtay 5 yıl hesabını nasıl yaptı: 2018'den mi, 2005'ten mi?
Daire, sayacı yalnızca son sözleşmeden başlatmadı. Kararda, yenilenen sözleşmenin imzasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen sürelerin gözetilmesi, şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerektiği vurgulandı. Yani 2005'te başlayan kirada 2018 tarihli yenileme süreyi sıfırlamıyor. Bu, 5 yıl kuralının kaldırıldığı anlamına gelmiyor; kural duruyor, hangi tarihten sayılacağı netleşiyor.
Kira bedeli emsalden düşükse mahkeme ne yapacak?
Yargıtay bedeli kendisi belirlemedi, dosyayı yerel mahkemeye geri gönderdi. Sulh hukuk mahkemesi bilirkişi heyetinden ek rapor alıp 2018'de yenilenen sözleşmedeki bedelin o günkü rayici yansıtıp yansıtmadığına bakacak; o tarihte ödenen kiralar da hesaba girecek. Bedel rayice uygunsa talep edilen dönem için kira endeks uygulanarak artırılacak, uygun değilse hak ve nesafete göre yeniden belirlenecek. 22 bin liranın 39 bine çıkıp çıkmayacağı bu incelemeden sonra belli olacak. Daire, eksik araştırmayla karar verilmesini usul ve kanuna aykırı buldu.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Karar bu soruya da dolaylı bir yanıt taşıyor. Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli oluyor. Davanın görevli mahkemesi sulh hukuk mahkemesi; bu dosyada da dava orada açılmıştı.
Yargıtay'ın kira kararı ev sahibini ve kiracıyı nasıl etkiler?
Dosyadaki kira bir işyeri kirası; yine de yorumlanan TBK 344 konutlarda da uygulanıyor. Uzun yıllardır aynı evde oturan kiracıyla kirayı hâlâ eski rakamdan alan ev sahibi, yani hukuk diliyle kiraya veren, için 5 yıllık sürenin hangi tarihten itibaren sayılacağı sorusu böylece daha ağırlıklı hale geliyor. Ama karar kirayı otomatik olarak emsale çekmiyor: bedeli bilirkişi raporu ve mahkeme belirleyecek, artış hakkaniyet ölçüleriyle sınırlı kalacak.
