Ankara'da Anayasa Mahkemesi, hisseli tapu uygulamasında paydaşın ön alım hakkını kullanırken ödenecek bedelin mahkemece rayiç değere göre belirlenmesini öngören kuralı iptal etti. Karar 6 Kasım 2026 Cuma günü açıklandı. Ev, arsa ya da tarla hissesi alıp satan, mirasçılarla ortak mülkiyette kalan çok sayıda kişi bu hisseli tapu kararının ilgi alanında.
Hisseli tapu nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi arasında paylara bölünerek tapuda yazılı olmasıdır. Paydaşlardan biri payını satmak istediğinde diğer paydaşların ön alım hakkı bulunuyor; yani aynı koşullarla o payı almak isteyebiliyorlar.
Hisseli tapuda rayiç bedel kuralı neydi?
Kurala göre ön alım hakkı kullanılırken ödenecek bedel, tarafların kararlaştırdığı satış bedeli yerine mahkemenin belirleyeceği rayiç bedele bağlanıyordu. Türk Medeni Kanunu'nun ilgili maddesinin ikinci fıkrasında yer alan bu düzenleme, hisseli tapu uyuşmazlıklarında payın hangi ölçüyle değerleneceğini belirliyordu.
Anayasa Mahkemesi hisseli tapu kararında ne dedi?
Mahkeme, bu düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu. Gerekçeye göre kural, tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri satış bedelini esas almıyordu; payın bedeli hâkimin tespit ettiği rayiç bedel üzerinden hesaplanıyordu. Bu durum alıcı ile satıcı arasındaki dengeyi bozuyordu. Karar, tapu sicilinin güvenilirliğine ilişkin belirsizliklere de dikkat çekti.
Sade bir örnekle anlatalım: Üç kardeşin ortak tarlasında bir kardeş payını belli bir bedelle üçüncü bir kişiye satıyor. Diğer kardeş ön alım hakkıyla araya giriyor. Bu kurala göre ödenecek bedeli, anlaşılan satış fiyatı değil mahkemenin takdir ettiği rayiç bedel belirliyordu. Anayasa Mahkemesi'ne göre bu, hisseli tapuda tarafların kendi koyduğu fiyatı yok saymak anlamına geliyordu.
Haberlere göre düzenleme Anayasa Mahkemesi'ne iki yoldan taşındı: 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi itiraz yoluyla konuyu getirdi, Cumhuriyet Halk Partisi de iptal davası açtı.
Hisseli tapu kararı ne zaman yürürlüğe girecek?
İptal hükmü dokuz ay sonra yürürlüğe girecek. Yani karar bugün itibarıyla hisseli tapudaki kuralı hemen ortadan kaldırmıyor; Mahkeme, yasama organına yeni bir düzenleme yapması için süre tanıdı. Sürenin Resmî Gazete'de yayımlanmasıyla mı yoksa karar tarihiyle mi başlayacağı henüz net değil.
Bu tür iptal kararlarında Anayasa Mahkemesi, kuralın bir anda kalkıp hukuki boşluk doğmaması için yasama organına süre tanıyor. Meclis bu süre içinde yeni bir düzenleme yapmazsa iptal hükmü yürürlüğe girdiğinde rayiç bedel kuralının dayanağı kalmayacak.
Hisseli tapu alıp satanı bu karar nasıl etkiler?
Şimdilik bir şey değişmedi; yürürlük tarihine kadar mevcut kural uygulanmaya devam ediyor. Karar sonrasında hisseli tapuda ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği bedelin hangi ölçüyle belirleneceği, yazılacak yeni düzenlemeye bağlı.
Paydaşlar arasındaki pay satışlarında ve bedel anlaşmazlıklarında hangi ölçünün esas alınacağı bu kuralla doğrudan ilgiliydi. Bu yüzden ev, arsa ya da tarla hissesi alıp satmayı düşünenler için asıl belirleyici olan, Meclis'in dokuz aylık süre içinde çıkaracağı düzenleme olacak. Hisseli tapu kararının ayrıntıları, kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasıyla netleşecek.
